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À l'intérieur de l'opportunité du marché intermédiaire: les personnes âgées doivent comprendre la génération la plus fragile

La question de savoir si l'industrie des personnes âgées est prête à répondre à la demande de logements pour personnes âgées du marché intermédiaire est devenue l'un des principaux problèmes auxquels l'industrie doit faire face en 2020.

Avec le vieillissement du baby-boom, le contingent d'aînés à revenu moyen devrait toucher 14,4 millions de personnes d'ici 2029, et 56% d'entre eux ne pourront pas se permettre un logement pour personnes âgées à paiement privé aux taux du marché d'aujourd'hui, selon les résultats de la recherche publié en avril par le National Investment Center for Seniors Housing & Care (NIC) et les établissements universitaires.

Les opérateurs et développeurs tels que Affinity Senior Living, Avamere et Pathway to Living recherchent des modèles opérationnels et des efficacités pour s'ouvrir aux consommateurs du marché intermédiaire. Mais comme un nombre croissant d'entreprises continuent d'entrer dans la vie des seniors avec un œil sur le vieillissement de la population, il serait sage non seulement de connaître l'étendue du marché intermédiaire, mais à quoi ressemble la situation financière des baby-boomers qu'ils visent.

[Baby boomers] n’auront, pour la plupart, aucune pension. Ils n'auront pas 401K [plans].

Jerry Finis, PDG de Pathway to Living

La génération n'a pas entièrement récupéré la richesse qu'elle a perdue pendant la Grande Récession en raison d'une combinaison de valeurs des biens immobiliers qui n'ont jamais retrouvé leurs niveaux d'avant 2007 dans de nombreuses régions du pays, portant trop de dettes à la retraite et quittant leurs principales années de revenus .

Peut-être le plus troublant: si la valeur nette du logement est le principal moyen de générer la richesse nécessaire pour que les personnes âgées puissent passer au logement pour personnes âgées, le principal passif de la génération demeure la dette hypothécaire, et même les baby-boomers aisés ont déjà du mal à vendre leur maison.

Déterminer la richesse perdue

Les baby-boomers, en moyenne, ont perdu 26% de leur richesse entre 2007 et 2010, selon un rapport du Pew Research Center de juillet 2020 sur la richesse moyenne des ménages américains. La valeur nette des maisons des baby-boomers a chuté de 28% au cours de cette période.

Alors que la richesse moyenne de la génération est supérieure à son nadir de 2010, elle reste bien en deçà de ce qu'elle était en 2007 lorsque l'impact de la récession a commencé à se faire sentir, a déclaré le chercheur principal du Pew Research Center et auteur du rapport Richard Fry à Senior Housing News.

Fry a utilisé les données recueillies par la Réserve fédérale pour son enquête sur les finances des consommateurs, une étude menée tous les trois ans qui met en lumière la richesse des ménages à travers le pays. L'enquête saisit de manière exhaustive la plupart des types de dettes et d'actifs des ménages, bien qu'elle n'évalue pas la richesse des flux de sécurité sociale ou la valeur des pensions à prestations définies parrainées par les employés.

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"Cet ensemble de données est l'étalon-or pour déterminer la richesse américaine", a déclaré Fry.

Exacerbant l’impact de la Grande Récession, les baby-boomers sont l’une des générations les plus endettées de l’histoire du pays. Et cet endettement affecte la capacité des baby-boomers à épargner correctement pour la retraite.

Un rapport publié en mars sur le marché des prêts en ligne Lendingtree a révélé que les baby-boomers des 100 plus grandes villes du pays avaient en moyenne 25 187 $ de dettes non hypothécaires, principalement des prêts automobiles et des soldes de cartes de crédit.

Mais le principal passif de la génération reste la dette hypothécaire. La combinaison de l'endettement plus élevé et de la valeur des biens immobiliers plus bas aura pour conséquence que les baby-boomers se retrouveront limités dans leurs options de logement pour seniors au moment de la retraite, a déclaré Fry.

«La dette hypothécaire dépasse toutes les autres [liabilities]," il a dit.

La recherche sur le marché intermédiaire de la NIC a inclus la valeur nette des logements annuités dans le calcul de son nombre de richesses boomers. Mais débloquer cette équité pourrait être difficile dans certains cas. Dans les années précédant la Grande Récession, un accès facile au crédit a permis à de nombreux baby-boomers de construire de grandes maisons, mais maintenant celles-ci s'avèrent difficiles à vendre, a rapporté le Wall Street Journal en mars.

«De nos jours, les acheteurs de tous âges évitent les grandes maisons ornées construites au cours de ces années en faveur d'alternatives plus petites et plus modernes, et préfèrent les zones piétonnières aux kilomètres de la vente au détail», a noté le WSJ. «Le problème est particulièrement aigu dans les régions comptant d'importants groupes de retraités.»

En plus, les ménages des baby-boomers gagnent moins qu'ils ne l'étaient une décennie auparavant. Le revenu moyen des ménages des baby-boomers a culminé à 85 000 $ par année en 2007. En 2016, la dernière année de publication de l'Enquête sur les finances des consommateurs, cette moyenne était tombée à 72 000 $ par année.

"Il est difficile de reconstruire votre nid d'oeuf car votre potentiel de revenus diminue", a déclaré Fry.

Photo par Senior Housing News / Chuck SudoUne rangée de maisons unifamiliales à Chicago. La valeur des logements a récupéré plus lentement que sur n'importe quel marché majeur aux États-Unis.

Avec plus d'argent au service de la dette, de nombreux baby-boomers se retrouvent à plat pour préparer leur retraite. Un rapport de novembre 2020 du Stanford Center on Longevity a révélé qu'un tiers des baby-boomers n'avaient rien économisé pour la retraite en 2014, lorsqu'ils avaient 58 ans en moyenne. Parmi les baby-boomers qui avaient épargné pour leur retraite, la valeur moyenne des œufs de nid était de 200 000 $.

Ces chiffres suivent de près une étude de mars 2020 du Bankers Life Center for a Secure Retirement, qui a montré que 79% des baby-boomers à revenu intermédiaire n'avaient pas d'épargne pour les soins de retraite.

La nécessité apporte invention

Cette confluence de facteurs a amené les experts à reconsidérer l'opportunité de construire plus de logements au taux du marché et de créer de nouvelles marques pour servir les baby-boomers seniors du marché intermédiaire et à faible revenu.

Le directeur du développement de Point Development Company, Ryan Haller, n'a rien dit lors de la conférence BUILD de Senior Housing News à Chicago le 8 mai. Point, membre de la famille d'entreprises Avamere, a lancé Ovation, un concept de «micro-CCRC», spécifiquement pour répondre aux besoins richesse cumulée des baby-boomers. Haller estime que jusqu'à 10% des baby-boomers ne pourront pas se permettre le logement de leur choix.

«L'une des raisons pour lesquelles nous avons créé la marque Ovation est que la génération des baby-boomers – malgré ce que vous avez pu lire – est l'une des générations les plus brisées», a-t-il déclaré.

Le géant adulte actif Del Webb est une autre entreprise qui modifie son modèle pour servir une population en évolution, commençant à construire des communautés de 55 ans et plus plus près des centres-villes, reconnaissant en partie que les baby-boomers continuent de travailler à temps plein ou à temps partiel plus tard dans la vie.

Pathway to Living, basé à Chicago, cible également le marché intermédiaire. La plupart des logements pour personnes âgées construits pendant la période de boom immobilier actuel se sont concentrés sur des produits haut de gamme, pour tenir compte de l'augmentation des coûts des terrains, a déclaré Jerry Finis, PDG de Pathway to Living, à SHN.

Pathway to Living L'espace commun de Pathway to Living’s Aspired Living of Westmont à Westmont, Illinois.

Pathway to Living exploite trois marques de logements pour personnes âgées: Aspired Living, qui s'adresse au marché supérieur; Azpira Place est sa marque de marché intermédiaire; et Victory Centre, qui se concentre sur la vie abordable et de soutien aux aînés.

Le dilemme que l'industrie cherche à trouver les moyens de se préparer au type de logement qu'un baby-boomer pourrait vouloir, à des prix raisonnables qu'ils peuvent se permettre.

«Ils n’auront, pour la plupart, aucune pension. Ils n'auront pas 401K [plans]», A déclaré Finis. "Leurs valeurs d'origine peuvent commencer à revenir [to pre-2007 levels], mais c'était parce que le plongeon était assez grand. "

Finis voit une courte fenêtre d'opportunité pour planifier l'arrivée massive des baby-boomers dans les niveaux de soins plus élevés – les baby-boomers les plus âgés auront au début des années 80 dans une décennie et auront probablement besoin d'une assistance à la vie.

Mais les progrès dans les soins de santé à domicile, ainsi que le passage des soins au bien-être et à la prévention, permettront aux baby-boomers de rester plus longtemps chez eux et, si la valeur des maisons continue de progresser, de récupérer plus de richesse perdue.

Il est difficile de reconstruire votre nid d'oeuf car votre potentiel de revenus diminue.

Pew Research Center Chercheur principal Richard Fry

Pathway to Living se concentre sur la croissance de sa marque Azpira Place pour répondre à la demande de logements pour personnes âgées du marché intermédiaire, a déclaré Finis à SHN. Il cherche également des moyens plus efficaces de présenter les services de restauration et de soins de santé afin d'améliorer l'accessibilité financière.

Lors d'un événement organisé le mois dernier par NIC, l'équipe de recherche sur le marché intermédiaire a indiqué que les exploitants de logements pour personnes âgées pourraient répondre de manière significative à la demande de logements pour personnes âgées sur le marché intermédiaire en réduisant jusqu'à 15 000 $ par rapport aux tarifs annuels.

Finis a indiqué que Pathway est à la hauteur du défi, mais ce ne sera pas facile.

"Il n'y a pas de solution miracle que nous puissions utiliser pour réduire les dépenses de 15 000 $", a-t-il déclaré.

À l'intérieur de l'opportunité du marché intermédiaire: les personnes âgées doivent comprendre la génération la plus fragile
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