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Pourquoi les gros investisseurs achètent des parcs à roulottes américains

Les mots «parc à roulottes» ne sont plus utilisés en Amérique – du moins pas en compagnie polie. Le logement préfabriqué est le terme préféré pour les espaces préfabriqués confortables et relativement bon marché qui représentent le «chez-soi» pour les quelque 22 millions d'Américains qui y vivent actuellement dans le pays.

Beaucoup d'entre nous ne connaissent que les stéréotypes: des rangées de rectangles blancs délabrés occupés par les pauvres et appartenant à des propriétaires grincheux seulement un peu plus riches que leurs locataires. Les hypothèques à faible coût ne sont pas disponibles pour ce type de propriété.

Mais les temps ont changé – tout comme le secteur de l'habitation manufacturée. Il y a encore des endroits qui ressemblent beaucoup aux parcs à roulottes d'autrefois. Mais il y en a autant qui reflètent une nouvelle réalité.

Le logement préfabriqué n'est plus une question de mobilité (des remorques qui peuvent être transportées d'un endroit à l'autre par des vacanciers ou des travailleurs migrants), mais une question d'abordabilité. Ces maisons ressemblent à peu près à votre ranch typique, mais selon l'endroit où vous vivez, elles pourraient coûter la moitié du prix.

Cela fait du logement préfabriqué un produit chaud. Et cela, à son tour, reflète un autre changement. Alors que les dernières décennies de mondialisation et de développement technologique ont fait baisser le prix de la plupart des biens et services aux États-Unis, il y a eu une inflation dans tout ce qui fait la classe moyenne: les soins de santé, l'éducation et, surtout, le logement.

Au cours de la dernière décennie, le coût du logement a fortement augmenté par rapport à tout le reste – les prix des logements ont contribué à un taux record de 81% à l'inflation sous-jacente à l'été 2017 et restent responsables de «la part du lion» de toute l'inflation aux États-Unis, selon un étude récente de l'Université Cornell.

Le résultat est une crise du logement abordable dans une grande partie de l'Amérique. Selon une enquête de l'année dernière, les logements à prix médian sont désormais considérés comme techniquement inabordables pour les salariés moyens dans les trois quarts du pays. Cela est particulièrement vrai pour les jeunes (qui détiennent désormais un montant d'endettement record), les personnes âgées à revenu fixe et les locataires.

L’année dernière, le Joint Center for Housing Studies de Harvard a rapporté que 47% des personnes qui louent en Amérique sont «surchargées», ce qui signifie qu’elles consacrent plus de 30% de leurs revenus au logement. Cette proportion augmente à 83% lorsque l'on s'intéresse spécifiquement aux ménages locataires à faible revenu. Pendant ce temps, le nombre de logements à loyer modique (d'un coût de 800 $ par mois ou moins) a diminué d'environ quatre millions d'unités entre 2011 et 2017.

En conséquence, le logement préfabriqué est devenu «l'une des rares sources de logements abordables naturels» dans le pays, selon une étude récente de Fannie Mae, l'agence hypothécaire résidentielle soutenue par Washington.

Bien que la plupart des résidents de ces communautés gagnent encore moins de 50 000 $ par an, ils incluent toutes sortes de personnes – des enseignants à la retraite et des travailleurs sociaux qui cherchent à réduire leurs effectifs et vivent toujours dans la même communauté aux snowbirds à la recherche d'une propriété à temps partiel bon marché au soleil Ceinture, aux nouveaux immigrants et aux jeunes qui ont besoin de plus d'espace qu'ils ne peuvent se le permettre dans les endroits où se trouvent les emplois.

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Le nombre approximatif d'Américains qui vivent dans des «logements préfabriqués»

Mais les résidents potentiels ne sont pas les seuls à vouloir y participer. Les investisseurs les plus riches du monde le font aussi. Alors que les propriétaires plus âgés de parcs de maisons mobiles prennent leur retraite et se vendent, de grands investisseurs – des fiducies de placement immobilier telles que Equity Lifestyle Properties (ELS) au fonds souverain souverain singapourien GIC et aux grands fonds de capital-investissement tels que The Carlyle Group et Apollo – ont tous commencé à acheter des parcs de maisons mobiles.

Un certain nombre de petits investisseurs immobiliers régionaux sont également entrés dans le jeu. Les investisseurs institutionnels ont représenté 17% des 4 milliards de dollars de transactions sectorielles en 2020, contre seulement 9% des 1,2 milliard de dollars de transactions en 2013.

Les parcs de maisons mobiles attirent les investisseurs en raison du taux de rendement annuel fiable qu'ils offrent: 4% ou plus. Cela représente environ le double du rendement moyen d'une fiducie de placement immobilier aux États-Unis, selon un rapport du Private Equity Stakeholder Project et de deux autres groupes de défense des consommateurs. Le secteur est également en plein essor, les livraisons de nouveaux logements préfabriqués augmentant de façon constante depuis 2009, car les prix des maisons ont été exclus.

Mais comme de grosses sommes d'argent sont entrées dans le secteur, il en est de même pour les plaintes de haut niveau: des locataires et des militants préoccupés par les pics de loyer et le mauvais entretien de leurs nouveaux propriétaires, aux personnes à faible revenu, obligées de choisir entre payer le loyer ou les frais médicaux.

Anne Morin a emménagé dans le Shadowbrook, propriété de l'investisseur, «parce que cela semblait être une très bonne idée financière», mais s'inquiète maintenant de pouvoir payer le loyer à long terme © Ricardo Nagaoka

Peu de temps après une vague de publicité l'année dernière, la candidate démocrate à la présidentielle Elizabeth Warren a envoyé des lettres à certains des grands investisseurs entrant dans le secteur, citant des augmentations de loyer spectaculaires et leur demandant des informations sur leur «utilisation de pratiques prédatrices pour augmenter les bénéfices dans les communautés qu'elles possèdent» .

Depuis lors, les législateurs aux niveaux national et national se sont battus pour de nouvelles règles qui garantiraient que les riches investisseurs ne finiraient pas par chasser les locataires – et forcer les prix dans l'un des derniers bastions américains de logements abordables.

Un conte de deux parcs

Sur les rives de la rivière Clackamas à Portland, en Oregon, vous trouverez un certain nombre de maisons de 1 million de dollars. Vous trouverez également la Clackamas River Community Cooperative (CRCC), un modèle de logements manufacturés appartenant à des résidents, rempli de propriétés de style bungalow magnifiquement entretenues et luxuriantes qui se trouvent sur certains des terrains les plus attrayants de la région. Paisible et verdoyant, le site se trouve à seulement 15 minutes en voiture du centre de l'une des villes côtières les plus prisées des États-Unis.

Les jours ensoleillés, les résidents de tous âges et de toutes origines ethniques seront dehors pour entretenir leurs fleurs et leurs pelouses, ou promener des chiens le long de sentiers bien pavés qui serpentent vers un parc communautaire avec un terrain de basket et une zone de baignade sur la rivière.

«Nous avons investi environ 160 000 $ dans nos espaces verts», explique Kahlei Howard, une résidente qui me fait visiter le site, qui appartient aux résidents en tant que groupe. C'est inhabituel – la plupart des gens qui vivent dans des parcs de logements industriels en Amérique sont généralement propriétaires de leur maison, mais pas du terrain avec.

Howard, 59 ans, est une ancienne résidente de Milwaukee qui a réduit ses locaux avec son mari il y a quelques années. «Nous avions une grande maison et une belle cour, mais je voulais juste moins», dit-elle. Moins d’entretien, moins d’espace et moins de travail pour soutenir un style de vie qu’elle ne voulait ni n’avait vraiment besoin.

Greg et Elizabeth Lindsrom devant leur maison préfabriquée au parc Clackamas. «Ma femme souffre de sclérose en plaques, et nous voulions juste moins de maison à soigner», explique Greg © Ricardo Nagaoka

Il en va de même pour Greg et Elizabeth Lindstrom, âgés respectivement de 50 et 45 ans, qui ont déménagé au CRCC après que l'un de leurs enfants est allé à l'université. «Ma femme souffre de sclérose en plaques, et nous voulions juste moins de maison à soigner», explique Greg.

Le couple a acheté et rénové une propriété de trois chambres et deux salles de bain pour la moitié de ce qu'ils auraient payé pour une maison traditionnelle. «C'est une communauté sécurisée et amicale», explique Greg. "Nous ne bougerons plus jamais."

Le parc Clackamas, une propriété de 76 lots, a été acheté par ses résidents en 2012 pour 5 millions de dollars, avec l'aide de ROC USA, une entreprise à but non lucratif qui vise à étendre les logements manufacturés appartenant aux résidents à travers le pays, et sa filiale locale Casa. Les propriétaires précédents, Michael Fingerut et son fils Mike, ont choisi de vendre après que le senior Fingerut a décidé de prendre sa retraite.

Les résidents du CRCC ont eu de la chance. Les Fingeruts vivaient à proximité et n'avaient aucune envie de voir le parc se rendre chez un grand propriétaire d'entreprise. «Mon père était le développeur d'origine de cette propriété», explique Mike.

«Il y avait eu beaucoup de cas très médiatisés dans l'Oregon d'investisseurs qui ont acheté des parcs et expulsé des gens. Nous avions une excellente relation avec les résidents et nous ne voulions pas que cela se produise. »

Julie Massa, l'employée de Casa sur le projet à l'époque, et le président de ROC, Paul Bradley, un entrepreneur social qui a travaillé sur le logement communautaire pendant des décennies avant de fonder le groupe en 2008, ont parcouru le parc avec Fingerut.

Ensemble, ils ont rencontré des résidents, dont beaucoup n'avaient jamais possédé leur propre maison auparavant. «Les gens étaient inquiets de ce qui allait suivre», explique Massa. La coopérative serait-elle en mesure de gérer la charge financière? Que se passerait-il s'il y avait des désaccords entre les résidents sur la façon de gérer le parc? Comment la démographie pourrait-elle changer? (Portland est une ville bleue dans un état rouge qui a encore du mal à s'adapter aux changements économiques, qui ont amené plus de minorités et de familles immigrées dans la région.)

«Nous essayions de faire trois choses», explique Massa. «Construisez une coopérative, concluez un marché immobilier et, en fin de compte, créez une communauté.»

Un topiaire bien entretenu à la Clackamas River Community Cooperative, un modèle de maisons préfabriquées à Portland, Oregon © Ricardo Nagaoka

Ils ont réussi, en partie parce que les Fingeruts étaient patients. Ils avaient beaucoup d'offres d'investisseurs, mais ils étaient prêts à attendre que Casa et ROC, qui ont souscrit le prêt, organisent la coopérative et orchestrent l'achat.

Un allégement fiscal de l'État qui a supprimé les gains en capital pour les parcs vendus aux résidents a aidé à combler l'écart entre ce que la coopérative et les investisseurs pouvaient payer (les Fingeruts affirment qu'ils auraient pu gagner jusqu'à un million de dollars de plus avec un seul investisseur).

Les gens de ces communautés ont tendance à être financièrement conservateurs. Ils savent ce que c'est que de vivre à la limite, et ils ne veulent pas

ROC fait partie d'un mouvement national croissant pour aider les personnes à faible revenu à conserver leur maison en transformant les anciens parcs de maisons mobiles – qui pourraient sinon être vendus à de gros investisseurs – en coopératives appartenant à des résidents.

L'organisme à but non lucratif et ses affiliés ont aidé plus de 17 000 propriétaires de maisons préfabriquées dans 17 États à se regrouper pour acheter leurs parcs depuis 1984. Aucun n'a été saisi ou mis en faillite, malgré le fait que 75% des acheteurs provenaient de ménages à faible revenu. .

Comme un rapport de Fannie Mae l'a noté: «Les résidents de ces communautés étaient prêts à faire de grands efforts pour assurer leur avenir.»

Bradley voit cela comme un modèle pour construire non seulement la sécurité du logement mais une vie de classe moyenne pour les Américains vulnérables. Les données recueillies par ROC pour 25 propriétés appartenant à des résidents sur cinq ans ont montré une augmentation moyenne des frais de site de seulement 0,86% par an, par rapport à une moyenne nationale dans toutes les communautés de maisons préfabriquées de 3,9%.

"Les gens de ces communautés ont tendance à être financièrement conservateurs", avait précédemment déclaré Bradley au FT. "Ils savent ce que c'est que de vivre à la limite, et ils ne veulent pas."

Pourtant, dit-il, «nous sommes en concurrence partout avec les sociétés de capital-investissement», qui peuvent souvent mettre plus d'argent, plus rapidement, que les résidents. En effet, dans de nombreux États, les résidents n'ont même pas le droit de savoir si des propriétés sont vendues jusqu'à ce qu'ils reçoivent leurs avis d'expulsion.

C’est quelque chose que Bradley et d’autres militants veulent changer. Mais pour ce faire, ils devront rivaliser pour des propriétés de premier choix avec certains des investisseurs les plus riches du monde.

Le CRCC est à bien des égards le scénario rêvé pour un parc de logements préfabriqués. Environ deux minutes plus tard se trouve Shadowbrook, une autre communauté de logements préfabriqués où vous trouverez une réalité plus commune: un groupe de résidents âgés de 55 ans et plus, vivant avec des revenus fixes, qui ont beaucoup de plaintes au sujet de leur propriétaire d'entreprise éloigné – dans ce ELS, la fiducie d'investissement immobilier cotée en bourse de Chicago fondée par l'investisseur Sam Zell.

Même à première vue, les deux communautés semblent différentes. Shadowbrook est moins luxuriante, moins verte, remplie d'un mélange de maisons de style bungalow bien entretenues et bien entretenues et de remorques moins bien entretenues dans divers états de désarroi.

Anne Morin, 77 ans, possède l'un des premiers. Je rencontre l'enseignante à la retraite dans sa confortable maison de deux chambres avec de la moquette et une jolie terrasse à l'arrière. C'est environ la moitié du prix mensuel du plus petit condo qu'elle louait auparavant.

«Je ne voulais vraiment pas vivre dans un parc de maisons préfabriquées», me dit-elle. "C'est la vérité. Je voulais être plus proche des musées et des théâtres du centre-ville, avec tout à proximité. Mais je l'ai fait parce que cela semblait être une très bonne idée financière. »

Cela ne s'est avéré qu'en partie vrai. Le coût de sa maison était d'environ 100 000 $; beaucoup moins qu'un condo. Mais les frais de chantier moyens de Shadowbrook – les coûts mensuels payés par un propriétaire de maison préfabriquée pour le terrain sur lequel se trouve sa propriété – ont augmenté de façon spectaculaire entre 2012 et 2017, passant de 638 $ à 828 $ selon les données de JTL Associates. (Au CRCC, où les résidents contrôlent les tarifs, les frais moyens sont demeurés stables à 590 $.)

Morin s'inquiète de pouvoir se permettre son loyer à long terme. Sa remorque coûterait jusqu'à 20 000 $ pour se déplacer, même si elle pouvait trouver un autre espace dans un parc voisin. «Vous finissez par être coincé», dit-elle.

En effet, comme le note le rapport Fannie Mae sur les logements préfabriqués, les résidents qui ne peuvent pas se permettre de déménager si les propriétés sont acquises par des investisseurs et les loyers augmentent peuvent être obligés de les quitter complètement s'ils ne trouvent pas d'acheteur. (Les remorques ont tendance à être plus difficiles à vendre qu'une maison typique, car une partie de la valeur est dans la nature de la communauté du parc elle-même, ce qui peut varier considérablement.)

La voisine de Morin, Shelly Watson, 60 ans, s'inquiète également des augmentations de loyer. Elle sent qu'elle s'est «vendue un paquet vide» de promesses d'activités et de divertissements subventionnés au parc, qu'elle a choisi en partie pour que sa mère âgée puisse avoir une vie sociale pendant qu'elle travaillait.

«Beaucoup de choses ici que la direction du parc a affirmé qu'elles feraient», dit-elle, du nettoyage et des réparations aux fonctions sociales, «finissent par être faites par les résidents.»

La résidente de Shadowbrook, Shelly Watson, dit qu'elle a «vendu un paquet vide» de promesses © Ricardo Nagaoka

ELS, le plus grand propriétaire de parcs de maisons mobiles du pays, le contesterait. Son site Web présente son envergure comme quelque chose qui permet à l'entreprise d'être plus sensible aux besoins de ses résidents. Mais ceux qui vivent à Shadowbrook réclament depuis quelque temps le contraire.

Lorsque je les ai rencontrés en août dernier, il y avait une litanie de préoccupations – des plaintes selon lesquelles la direction était lente à gérer le mauvais pavage des rues et des trottoirs, à l'érosion le long de la rive du ruisseau Sieben qui borde le parc, un problème exacerbé par les fuites des tuyaux décrépits. .

Bill Strauch, 61 ans, qui vit dans le parc avec sa femme depuis 2014, me dit que depuis 2020, il se plaint de problèmes de tuyaux, de drainage et d'érosion avec peu d'effet. «Nous avons déménagé ici de Californie, où c'était plus cher. Cela semblait être une bonne taille pour nous, et nous avons aimé qu'il ne soit pas isolé. "

Mais presque immédiatement, il a eu des problèmes avec des tuyaux exposés près de sa maison qui se sont infiltrés dans le ruisseau voisin. Strauch dit qu'il s'est plaint, a envoyé une lettre d'avocat et a même appelé les excavateurs et les autorités de la ville de son propre chef.

«Rien n'est fait», dit-il. «Le site Web ELS [suggests] ils sont une grande entreprise cotée en bourse avec les ressources pour gérer des choses comme ça, mais ils ne mettent pas leur argent là où ils sont. "

Jennifer Ludovice, directrice principale de la société, a indiqué dans une réponse par courrier électronique à la question du FT à propos de ces problèmes que la société envisageait un projet de pavage qui, si le temps le permettait, serait achevé ce printemps; elle a également déclaré que la société «travaillait pour résoudre le problème du drainage à l'extérieur du site de M. Strauch».

Les résidents de Shadowbrook se sont plaints que la direction a été lente à gérer le mauvais pavage des rues et des trottoirs © Ricardo Nagaoka

Ludovice a déclaré qu'au cours des deux dernières années, le journal téléphonique du service client de l'entreprise n'a montré qu'un seul appel téléphonique d'un résident de Shadowbrook, «indiquant que les besoins des résidents sont relevés et traités par la direction de la communauté, ainsi que la satisfaction globale des résidents dans la communauté. ". Mais les résidents à qui je parle disent qu'il est souvent difficile de prendre contact avec la direction.

J'ai entendu plusieurs plaintes à Shadowbrook à propos de tout, du manque de propreté dans la piscine communautaire à la moisissure dans la maison d'un résident et à la lenteur de la réaction de la part de la direction, selon un certain nombre de résidents.

Certaines personnes se sont senties intimidées et hésitent à se rendre au bureau du site lorsqu'elles savent que le gestionnaire immobilier se trouve, selon Sande Quinonez, une résidente de Shadowbrook dont le mari Carlos a été à un moment donné exclu du bureau après un différend sur des problèmes d'entretien. Quinonez se demande si les gestionnaires immobiliers pourraient recevoir des récompenses financières pour économiser de l'argent.

Carlos et Sande Quinonez à leur domicile de Shadowbrook. Carlos a été à un moment exclu du bureau du site après un différend sur des problèmes de maintenance © Ricardo Nagaoka

Ludovice n'a pas répondu à une demande écrite concernant les politiques de rémunération ou les pratiques financières de l'entreprise. Elle a répondu par courriel à d'autres questions, notant que la piscine était entretenue deux fois par semaine par un entrepreneur et que les niveaux de pH respectaient les normes du ministère de la Santé.

Concernant les problèmes de drainage, de canalisation et d'érosion, elle a déclaré que le ruisseau était une voie navigable protégée et qu'un géologue avait été engagé pour conseiller sur les améliorations prévues.

Ludovice a allégué que c'était Carlos, 79 ans, qui était «intimidant» lors d'une conversation avec le responsable du site (qui n'a pas personnellement répondu aux demandes de commentaires).

Au cours des derniers mois, depuis que j'ai commencé à suivre les résidents de Shadowbrook et à demander des commentaires à ELS, Carlos et le responsable du site sont entrés en médiation, selon Sande Quinonez, qui dit que les choses se sont un peu améliorées depuis dans le parc. Son mari est désormais autorisé à travailler, plus de temps est consacré à l'entretien et un responsable du logement de la ville est venu discuter des droits des locataires et des questions de loyer.

Pourtant, dit Quinonez, rien n'a encore été fait pour réparer les trottoirs et les rues. Elle dit qu'il y a de nouvelles fuites d'eaux usées près du club-house. Et elle pense toujours que la relation avec la direction n'est pas aussi bonne qu'elle pourrait l'être. "Ils ne nous parlent pas. Ils ne semblent pas avoir le temps. "

Les résidents du parc semblent avoir une vision totalement différente de la vie de Shadowbrook que leurs propriétaires hors de l'État. C'est un refrain que j'entends tout au long de mes reportages sur les communautés de maisons mobiles (j'en ai visité plusieurs, au Massachusetts et au New Hampshire ainsi qu'en Oregon).

Alors que les propriétaires locaux sont incités à gérer les problèmes d'entretien, de coût et de sécurité, les propriétaires éloignés sont, bien, éloignés. Lorsque le capital-investissement a commencé à investir dans des maisons unifamiliales après que les prix de l'immobilier ont chuté d'une falaise après la crise de 2008, il y avait également des plaintes concernant la négligence et la hausse des prix des propriétés.

Des investisseurs tels qu'Invitation Homes, anciennement détenue par Blackstone, ont déjà reconnu qu'il y avait des «bosses sur la route» et une courbe d'apprentissage abrupte avant que les choses ne s'améliorent. Il en va de même pour les logements fabriqués.

Pourtant, comme l'admet un gestionnaire de portefeuille dans une boutique de private equity de marque: «Je peux comprendre pourquoi les gens sont inquiets. C’est le logement. Et nous sommes à la fin d'un cycle de marché, avec une grande recherche de rendement. »Tout cela inquiète les propriétaires de maison et les politiciens lorsque les acheteurs de capital-investissement se tournent vers les parcs de maisons mobiles dans leurs collectivités.

Cela souligne également des tensions plus importantes à Portland et dans le pays en général. Qui peut posséder quoi et pour combien? Les grands propriétaires d'entreprises devraient-ils pouvoir déplacer à leur guise les pauvres gens hors de leurs maisons? Et que faire du sentiment croissant que les bases de la vie de la classe moyenne – principalement le logement abordable – semblent inaccessibles pour beaucoup?

L'histoire des maisons mobiles

Les maisons mobiles en Amérique sont aussi vieilles que les wagons couverts qui ont emmené les colons à l'ouest. Mais en tant qu'industrie moderne, ils ont vraiment pris leur envol pendant la seconde guerre mondiale en tant que logements temporaires pour les soldats et, ensuite, les anciens combattants et les baby-boomers de retour. En règle générale, ils existaient à la périphérie des zones urbaines.

Mais au fur et à mesure que des villes comme Portland se sont développées et se sont étendues vers l'extérieur, les sites sur lesquels ces parcs se trouvent maintenant – des terres autrefois assez bon marché – sont devenus des biens immobiliers de choix, qui sont maintenant occupés par des gens qui paient relativement peu pour leur logement.

Au début des années 2000, à l'approche de la crise des subprimes de 2008, l'essor des valeurs immobilières dans la région de Portland a entraîné la vente et la fermeture éventuelle de 63 communautés de maisons mobiles, déplaçant 2 300 ménages.

John VanLandingham, un avocat de l'aide juridique qui travaille avec des propriétaires et des locataires de l'Oregon depuis des décennies, note qu'il y a eu une reprise du chiffre d'affaires immobilier au cours des deux dernières années alors que le marché immobilier a repris.

Bien qu'il dise qu'il existe un large écart dans la qualité des propriétés gérées par les investisseurs, de bon à mauvais, le problème est que les fiducies de placement immobilier «peuvent entrer et répartir beaucoup d'argent», ce qui fait augmenter les prix et les frais de chantier.

17 000

Le nombre de propriétaires de maisons préfabriquées dans 17 États qui se sont réunis pour acheter leurs parcs de maisons mobiles depuis 1984 avec l'aide de ROC et de ses filiales

On s'inquiète également de l'augmentation des loyers des maisons préfabriquées détenues par des investisseurs privés. Michael Swack, directeur du Center for Impact Finance de l'Université du New Hampshire, a précédemment suggéré que, dans certains domaines, ceux-ci avaient grimpé de près de 15% en deux ans.

Quelques cas ont conduit à des cris publics. Fin 2020, après que Havenpark Capital, basé dans l'Utah, ait acheté plusieurs communautés de maisons mobiles dans l'Iowa et augmenté les loyers de 58%, le gouvernement local a publié un rapport recommandant des limites à la propriété privée de ces logements.

En janvier, les représentants de Democratic House, Cindy Axne de l'Iowa et Ro Khanna de Californie, ont présenté la Manufactured Housing Community Preservation Act, qui encouragerait les États et les villes à travailler avec des activistes et des prêteurs communautaires tels que ROC pour garder les biens entre les mains des résidents.

C'est difficile pour plusieurs raisons. Premièrement, il y a un énorme fossé dans les conditions de prêt offertes aux particuliers qui cherchent à acheter une maison préfabriquée par rapport aux gros investisseurs qui souhaitent acheter un parc entier.

Bien que bon nombre des «remorques» d'aujourd'hui soient des propriétés unifamiliales plus ou moins normales, en tant qu'actifs, elles sont toujours considérées comme des «biens mobiliers», comme des bateaux ou des voitures, plutôt que des maisons. Cela signifie que les taux hypothécaires peuvent dépasser 8% au lieu de, disons, 3% pour une maison unifamiliale ou un appartement.

D'après mon expérience, le cadre de vie dans un parc appartenant à des locataires est pratiquement le même que dans un parc bien géré par un propriétaire décent

Dans certains cas, les prêts garantis par le gouvernement profitent également aux gros investisseurs plutôt qu'aux propriétaires à qui ils étaient initialement destinés. La société de capital-investissement TPG Capital a acheté des dizaines de communautés de maisons mobiles avec l'aide de plus de 200 millions de dollars de financement de Fannie Mae en 2020.

Alors que les maisons mobiles et le capital-investissement s'affrontent, la question devient un sujet sur la piste de la campagne 2020. Elizabeth Warren a visité le parc de l'Iowa, touché par l'augmentation de 58% du loyer. Prosperity Now, un défenseur à but non lucratif du logement abordable, croit qu'il y aura une série de lois cette année ou l'an prochain, ce qui facilitera l'achat de maisons par les résidents et sera plus difficile pour les gros investisseurs.

Il y a ceux qui soutiennent que certaines grandes entreprises sont injustement diffamées. Mike Whitty, directeur de l'Oregon Park Managers Association, est un ancien avocat qui a vécu, possédé et géré des parcs locaux.

Il dit: «D'après mon expérience, le cadre de vie dans un parc appartenant à des locataires est pratiquement le même que dans un parc bien géré par un propriétaire décent.» C'est plus vrai si les propriétaires ne sont pas si grands qu'ils se détachent de problèmes, mais pas si petits qu’ils n’ont pas le capital pour bien entretenir la propriété.

Ken Pryor, un représentant de la State Housing Authority de l'Oregon qui a travaillé avec les résidents de Shadowbrook pour aider à la médiation des plaintes avec la direction, dit que les problèmes là-bas «menacent certainement les moyens de subsistance des résidents» mais ne sont pas non plus les pires qu'il ait vus.

"[Shadowbrook] est en fait en assez bonne forme par rapport à certains parcs plus anciens de la région de Portland. C'est un C plus plutôt qu'un F. »Mais il dirait aussi que ce n'est pas comparable à une coopérative bien gérée comme le CRCC.

Vie coopérative

Une des principales raisons à cela est que les coopératives ont tout intérêt à apporter des améliorations, car l'augmentation de la valeur des propriétés revient directement aux propriétaires. Cela a tendance à augmenter le prix et le prestige des propriétés. Le CRCC a une liste d'attente de personnes qui souhaitent acheter des propriétés au sein de la coopérative.

Parce qu'il n'y a pas de but lucratif au-delà de l'entretien du parc, le groupe a constitué un fonds de réserve de 125 000 $, en partie grâce aux économies réalisées par la communauté pour ses propres travaux d'entretien, de réparation et d'aménagement paysager, mais aussi en louant des places de stationnement supplémentaires aux travailleurs. ou d'autres résidents de la région. «Il s'agit de renforcer la stabilité financière», explique Julie Massa. "Mais c'est aussi une question de solidarité."

Bien sûr, les communautés de maisons mobiles appartenant à des résidents peuvent avoir leurs propres défis. Ils nécessitent un certain nombre d'occupants qui ont le temps et l'énergie nécessaires pour s'approprier des projets parfois compliqués et qui peuvent avoir du mal à faire face au roulement des conseils communautaires.

Pourtant, ROC, qui a connu une année record en termes de prêts et de facilitation des achats coopératifs en 2020, s'attend à faire encore mieux cette année. «Nous évoluons à grande échelle et en profondeur», explique Bradley, qui a une vision qui va au-delà de la propriété collective de la propriété à la sécurité économique collective.

Il espère un moment où les économies d'échelle qui permettent aux personnes à faible revenu de se regrouper pour conclure des transactions immobilières de plusieurs millions de dollars pourraient être étendues à l'achat groupé de soins de santé ou à l'investissement collectif dans des choses telles que les pensions ou même la garde d'enfants sur place prestations de service.

«Les gens parlent d’enfants de parc à roulottes», dit-il. "Mais que se passerait-il si vous aviez construit des communautés de logements où les gens se disaient:" Hé, regardez tous les trucs formidables qu'ils ont là-bas! Je veux aussi y vivre. »»

Rana Foroohar est la chroniqueuse commerciale mondiale de FT et rédactrice en chef adjointe

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